Инвестиции в недвижимость виды особенности и риски. Классификация рисков инвестирования в недвижимость

Одним из самых надежных и выгодных способов сохранения капитала являются инвестиции в недвижимость. С этим соглашаются и финансовые аналитики, и простые граждане, желающие уберечь свои средства от экономических скачков и финансовых кризисов. К тому же, используя данный инструмент защиты личных сбережений, можно заодно их существенно приумножить.

Чем еще обусловлена привлекательность этого рыночного механизма?

Преимущества инвестиций в недвижимость

1. Вкладывая средства в объекты недвижимости, инвестор создает постоянный источник пассивного дохода, что означает получение регулярной прибыли без приложения дополнительных усилий и временных затрат.

2. Сохранность свободных денежных средств, их защита от роста инфляции и прочих негативных экономических явлений.

3. Отсутствие географических границ для вложения капитала. Другими словами, принимая решение о том, к уда инвестировать в недвижимость, можно рассматривать варианты приобретения объектов как в России, так и за рубежом.

4. Возможность реализации масштабных долгосрочных проектов.

5. Удобство контроля и управления, заключающееся в отсутствии наличной денежной массы или счета в банке, требующих постоянного мониторинга текущей рыночной ситуации.

в недвижимость?

Период финансового кризиса, характеризующийся резким снижением цен на рынке недвижимости, идеален для данного вида инвестирования. Если принять в расчет, что, согласно статистике, спустя несколько лет после экономического спада начинается интенсивный экономический рост и обусловленное им увеличение стоимости объектов недвижимости, то такое вложение станет весьма надежным и прибыльным в отдаленной перспективе.

Перед реализацией первых стоит предварительно ознакомиться со всеми особенностями поведения участников данного рынка, проверенными тактиками и стратегиями опытных инвесторов. Также следует провести тщательный анализ текущей ситуации на рынке недвижимости, возможно прибегнув к помощи профессионала.

Самые лучшие способы инвестирования в недвижимость мы рассмотрим далее.

Факторы успешности

Несмотря на большую популярность инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, в последнее время количество успешных людей, ведущих данную деятельность, заметно сократилось. Но общественное мнение о данном направлении вложения средств как о наиболее легком и доступном способе сохранения капитала между тем не изменилось.

Крупные игроки этого рынка чаще всего работают через посредников, являющихся настоящими профи в сфере недвижимости. Их задача — досконально изучить поставленный вопрос, собрав и проанализировав максимум информации об интересующем объекте.

Когда же дело касается мелких инвестиционных операций, инвестор обходится без риелторских услуг и помощи специалистов, желая сократить свои расходы. Проясним основные моменты, которые должен знать каждый начинающий инвестор, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость.

Общая ситуация на рынке

Первый этап - исследование и изучение текущей ситуации на самом рынке недвижимости: тенденций в изменении ценовой политики и динамики главных процессов. Можно прислушаться к мнению всемирно известных профессионалов в области инвестиций или обратиться к знакомому специалисту для индивидуальной консультации.

Сроки окупаемости

Как инвестировать в недвижимость, максимально обезопасив себя от финансовых рисков?

Для начала стоит запомнить, что в долгосрочные проекты вкладываются только свободные денежные средства. Современные тенденции развития рынка недвижимости не сулят быстрых доходов в этой сфере. Поэтому обычный спекулятивный метод «купи - продай» здесь не сработает.

Кроме того, следует учесть ряд других важных моментов.

Например, если мы инвестируем в строительство недвижимости, то автоматически соглашаемся с возможным перенесением срока сдачи объекта, поскольку такие прецеденты сегодня, к сожалению, не редкость. К тому же, полученный в итоге объект приобретет привлекательность перед будущими клиентами только после завершения ремонта в соседних квартирах. Этот факт отодвинет получение дохода от подобного вида инвестиций еще на неопределенное время.

В качестве менее проблемной альтернативы можно выбрать вторичное жилье, которое быстрее и легче сдать в аренду. Однако его высокая цена будет способствовать значительному уменьшению величины полученного в итоге дохода.

Поэтому, принимая решение о том, стоит ли инвестировать в недвижимость, важно помнить о долгосрочном характере этого проекта и его медленной окупаемости. В связи с этим решение купить квартиру в новостройке на последние сбережения будет однозначно ошибочным.

Доход от инвестиций в недвижимость

Один из важнейших факторов при выборе инструмента вложения средств — примерная величина ожидаемого дохода.

Следует помнить, что в направленной на управление недвижимостью, как и в любой другой финансовой стратегии, уровень доходности напрямую связан с рискованностью мероприятия. Например, приобретая квартиру в новостройке, инвестор вправе ожидать ощутимой отдачи от такого проекта. Однако и шансы остаться без вложенных средств и готового объекта весьма велики.

Время и затраты

Каким количеством времени вы располагаете? Через сколько вам могут понадобиться вложенные ресурсы? Сколько денег вы готовы инвестировать в данный момент? Эти три вопроса необходимо прояснить в первую очередь, включаясь в инвестиционную деятельность.

Также будет нелишним рассчитать точное количество часов, которые вы сможете регулярно посвящать будущему финансовому проекту. К факторам, определяющим объем средств, требуемых для инвестирования, можно отнести: сегмент рынка, местонахождение выбранного объекта и общую текущую ситуацию как в интересующей сфере, так и в экономике в целом.

Определяя, как начать инвестировать в недвижимость, важно не допустить распространенных ошибок, с которыми сталкиваются многие новички. Для этого необходимо обратиться к самым выгодным инструментам сохранения капитала.

Так в какую недвижимость лучше инвестировать? Давайте разберемся.

Коммерческая недвижимость

Это вид вложений характеризуется достаточно высоким уровнем доходности.

Все специалисты единодушно признают решение инвестировать в коммерческую недвижимость, расположенную в крупных городах, самым оптимальным стратегическим ходом. Такое согласованное мнение вполне оправдано. Поскольку именно этот инструмент оказывается наиболее востребованным в условиях широко реализуемых масштабных и мелких бизнес-проектов. В связи с чем можно быть уверенным, что ни одно приобретенное помещение складского, производственного или торгового назначения не будет простаивать без дела. Но не стоит питать иллюзий насчет легкости такого дохода. Чтобы цех или склад начал приносить определенную прибыль, потребуются время и финансовые вложения в закупку оборудования, ремонт и общее облагораживание объекта. Возможно, даже придется провести рекламную кампанию или презентацию для привлечения потенциальных клиентов.

Ценный совет: прежде чем инвестировать деньги в недвижимость конкретного региона, разумно проконсультироваться с экспертами по поводу состояния данного рынка на текущий момент. Этот шаг обезопасит от неожиданных ценовых колебаний, способных привести к значительным финансовым потерям.

Инвестиции в жилье

Несмотря на рекомендации экспертов, наиболее популярным в плане инвестирования на сегодняшний день по-прежнему остается рынок жилой недвижимости. В этом сегменте оптимальным выбором станет объект, относящийся к средней ценовой категории. Такой вариант легче сдать в аренду, получив быструю прибыль.

В плане выгоды стоит обратить внимание на строящиеся объекты и готовые новостройки. Вложив средства в данный вид жилья, можно рассчитывать на доход в 10 % от рыночной стоимости квартиры. Высокий уровень финансовой отдачи обусловлен тем, что цены на указанные жилые объекты, как правило, ниже, чем на вторичном рынке.

Недвижимость за рубежом

Отдельной темой для обсуждения выступают инвестиции в иностранную недвижимость. В этой области самым выгодным вариантом считаются вложения в отельную сферу в связи с бурным ростом цен в европейском гостиничном бизнесе.

Инвесторам, не боящимся повышенного риска, стоит обратить внимание на возможность приобретения жилья в развивающихся странах. Благодаря низким текущим ценам такой вид инвестиций может стать весьма доходным способом сохранения капитала.

А как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Вложение в ПИФы

Паевые инвестиционные фонды, работающие с недвижимостью, сегодня весьма популярны во всем мире. В России они действуют в закрытом формате. Суть их функционирования заключается в аккумулировании средств вкладчиков и их дальнейшем направлении в приобретение прав на долевое участие в текущем строительстве многоэтажных объектов. Следует отметить, что такое вложение можно произвести лишь на этапе выдачи разрешения на строительство.

Этот метод имеет ряд достоинств:

• относительно низкая цена пая (от 100 до 1000 долларов);
• исключение рисков, неизбежных при управлении фактической недвижимостью;
• выплата дохода ренты со стороны большинства фондов;
• возможность осуществить вложение сразу в несколько перспективных объектов;
• отсутствие территориальных ограничений, позволяющее, находясь в России, инвестировать в недвижимость за границей;
• очень высокий уровень ликвидности.

К немногочисленным недостаткам данного способа инвестирования относятся:

• высокий уровень волатильность — частое изменение стоимости пая в большую и меньшую сторону;
• наличие определенного набора условий при вложении в иностранные фонды — предоставление доказательств легальности личного дохода и отличное владение английским языком.

Акции компании - собственника недвижимости

Данный метод подразумевает приобретение акций конкретной компании с дальнейшей перспективой увеличения стоимости купленных ценных бумаг.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость таким образом? Судите сами, основываясь на следующих преимуществах:

• возможность сделать вложение, имея небольшой капитал, благодаря низкому порогу входа;
• отсутствие физической недвижимости и связанных с ней рисков.

Стоит отметить и негативные стороны:

• относительно низкая ликвидность;
• небольшая диверсификация (низкий порог возможности инвестировать в несколько проектов одновременно);
• наличие высоких рисков.

Покупка земельного участка в России

Несмотря на весьма рискованный и затратный характер данного способа инвестирования вкупе с трудностями, связанными с поиском и приватизацией земли, этот метод все же позволяет выгодно инвестировать в недвижимость, и вот почему.

Во-первых, существует большая вероятность роста цен на участки вблизи городов, составляющего примерно 20 %. Этому способствует ускоренное развитие строительства коттеджей в пригородной зоне.

Во-вторых, такой вариант станет отличным ответом на вопрос, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Стоимость самого участка относительно невелика, да и на поддержание объекта не потребуется больших финансовых средств в отличие от внушительных расходов на ремонт и коммунальные услуги в случае приобретения квартиры.

Покупка земли за границей

Нижний допустимый предел таких вложений колеблется в районе 15 000 долларов. Выгода данного варианта заключается в высоком уровне наценки (около 25 %) после принятия решения о начале строительства на приобретенном земельном участке. Однако такая инвестиция является достаточно рискованной из-за небольшого спроса на недвижимость в США и Европе.

Еще один способ инвестировать деньги в недвижимость — купить документ, подтверждающий право на конкретную жилую площадь в доме, находящемся на стадии строительства. После введения объекта в эксплуатацию можно обменять данный жилищный сертификат на квартиру, доплатив недостающую сумму, или получить причитающиеся денежные средства, исходя из цены объекта на момент завершения строительных работ. Выгода данного метода заключается в экономии на разнице цен первичного и вторичного жилья.

Однако, планируя жить в квартире, приобретенной таким способом, стоит помнить о высоком потенциальном риске данного мероприятия. Связано это с тем, что в построенном доме может не оказаться жилой площади, подходящей по площади указанным в сертификате характеристикам. К тому же, учитывая долгосрочность самого строительного процесса, важно помнить о риске снижения цен на недвижимость, которое, согласно многочисленным экспертным мнениям, будет наблюдаться в нашей стране в самое ближайшее время.

Прогнозы специалистов в текущем году

В I и II квартале этого года, согласно авторитетным заявлениям многих финансовых аналитиков, не ожидалось существенного падения цен на жилую недвижимость. В целом данные прогнозы полностью оправдались. Однако во втором полугодии тенденции резко меняются, склоняясь к достаточно интенсивному снижению цен. Одну из главных причин ведущие специалисты видят в повышении ставок на ипотечные кредиты. Такой взаимозависимый процесс приведет к последующему увеличению банковского процента, опирающегося на грядущее изменение средней рыночной цены. В качестве небольшой поправки эксперты допускают быстротечность данной ситуации.

Исходя из указанных прогнозов, можно сделать вывод об интенсивной динамике и оживлении рынка недвижимости в 2018 году. Возможно, это явление связано с определенной стабилизацией в российской экономике.

Текущая рыночная ситуация и экспертные прогнозные оценки ясно свидетельствуют о целесообразности приобретения объекта недвижимости в этом или следующем году. Уже спустя несколько лет такое вложение сможет принести существенную прибыль от последующей перепродажи.

Опасения инвесторов и их причины

2015 год ознаменовался вводом нового вида налога на недвижимость, которым был заменен действующий ранее обязательный сбор с имущества.

Данное нововведение до сих пор настораживает многих инвесторов. Налоговой базой для подобного сбора выступает кадастровая стоимость объекта. Различные вычеты, связанные с наличием у лица другой недвижимости, в новой расчетной системе не действуют.

Финансовые аналитики успокаивают обеспокоенных инвесторов, заявляя, что принятый порядок в данный момент действителен лишь для городов, имеющих федеральное значение.

Лишь к 2020 году планируется распространить этот вид сбора на всю территорию России. Из этого следует, что в ближайшие два года выгодно приобретать жилую недвижимость или коммерческие объекты в небольших городах и мелких населенных пунктах, чтобы ближе к сроку введения изменений продать их по очень выгодной цене.

Выводы

Не стоит забывать, что во время экономического спада стабильность и надежность валютных средств и прочих финансовых институтов резко падает в отличие от инвестиций в недвижимость.

Этот факт приводит к очевидному выводу, что вложения в жилые и коммерческие объекты недвижимости в настоящее время являются наиболее надежным, выгодным и безопасным инструментом сбережения собственного капитала.

Экономическое положение России и нестабильность ее геополитики не оказывают существенного влияния на данный фактор. Тем более что, по оценкам экспертов, сегодняшняя сложная ситуация на мировой арене в скором времени будет успешно разрешена. А это значит, что наступит самый подходящий момент для реализации имеющейся собственности на очень выгодных условиях.

Поэтому, если в вашем распоряжении появились свободные денежные средства, поспешите осуществить выгодное вложение, воспользовавшись одной из предложенных нами схем.

Инструменты, о которых сегодня пойдет речь, ни в коем случае нельзя назвать плохими или мошенническими. Но, как и всегда в вопросах личных финансах, к ним нужно подходить, тщательно изучив их особенности, чтобы потом не столкнуться с неоправдавшимися ожиданиями. Это инвестиционные инструменты, которые стали особенно популярными среди финансовых консультантов в последние годы: зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами зарубежных страховых компаний.

Зарубежная недвижимость – далеко не всегда гарантия успеха

Сегодня довольно часто можно встретить предложения вложиться в рентную недвижимость Германии, США и Великобритании. Если объект подобран качественно, то данная инвестиция окажется весьма привлекательной. Но бывают и иные случаи, о которых стоит знать.

США. Часто можно встретить предложения о рентной недвижимости во Флориде, где, по словам продавцов, можно ожидать прирост в цене на 20-30% и более, плюс рентная доходность описывается как 10% годовых и выше. Но перед инвестициями проверьте следующее:

• Как посчитан ожидаемый прирост цен? Если исходя из цен 2006-начала 2007 года, то это был пик пузыря на рынке недвижимости, когда она оценивалась неадекватно, так что вряд ли можно предполагать возвращение к тем же отметкам. Дополнительно проведите следующую операцию: иностранцам, особенно выходцам из СНГ, часто продают недвижимость по завышенным ценам. Попробуйте отправить описание предлагаемого вам объекта в несколько американских риэлторских компаний и представьтесь, что вы их хотите продать. Какую рыночную цену вам назовут?
• Как посчитана доходность? Включает ли она налог на имущество, налог на доходы, взносы в кондоминимум? Попросите продавца предоставить вам выписку расходов на ремонт (очень часто квартиры арендуются мигрантами, которые что-то ломают в квартире, после чего вам выставляется счет за мелкий ремонт, и за год может быть несколько счетов на 300-500 долл. каждый, что может убить доходность на 3-4% годовых и более.
• Как часто меняется арендатор? Сколько берет управляющая компания за поиск нового? Помните, что гарантий сдачи вашего объекта 12 мес. нет, арендатор может запросто съехать. А если такое происходило в прошлом часто, то и в будущем можно повторяться не реже, в итоге доходность окажется ниже заявленной.
• Включены ли расходы на налогового консультанта и отправку декларации в США? Это может быть более 400 долл. ежегодно, что снижает доходность.

Германия. Довольно активно продвигается покупка недвижимости в ипотеку, а также небольших довольно дешевых квартир. В этом нет ничего страшного, но заранее удостоверьтесь в том, что понимаете риск и проверили чистоплотность риэлтора и управляющей компании:

Ипотека в Германии часто выдается со следующими параметрами: какой-то процент на погашение тела кредита в год (можно выбрать и 1%) и процент по ипотеке. В итоге на конец срока кредита у вас все еще остается задолженность перед банком, и вы либо продлите ипотеку еще на 10 лет и более, либо – гасите долг, либо -продаете недвижимость и гасите долг. Так что желательно покупать объект, уже имея понимание, как вы будете поступать с задолженностью в конце срока, чтобы потом не столкнуться с вопросом на тему того, где взять деньги на погашение долга.

Бывает, что продавец просит вас, как и в РФ, не всю стоимость объекта указать в договоре. Помните, что потом, при продаже, вам придется платить налог с разницы между ценой покупки по договору и ценой, по которой вы продали объект. Заранее продумайте, будете ли продавать его в скором времени и уточните применяемую к вам ставку налога на доходы.

Помните, что никто не гарантирует вам сдачу 12 мес. Если вы берете объект в ипотеку, то в худшем случае должны понимать, что кредит вам придется оплачивать вне зависимости от арендного дохода. Кроме того, непременно уточните все затраты по объекту: все отчисления, все налоги, средние годовые затраты на ремонт, исходя из практики предыдущих владельцев, степень износа дома, а также расходы на налоговиков, чтобы спланировать будущие расходы и риски невыплат по валютной ипотеке.

Бывают нечистоплотные управляющие, которые заявляют купившим небольшие дешевые объекты о необходимости срочного дорогостоящего ремонта. Конечно, такие суммы часто оказываются непосильными владельцу, ему предлагают с большим дисконтом продать объект, в итоге его существенно ниже рынка выкупает аффилированное с управляющей компанией лицо, а потом перепродает по рынку новому владельцу. Прочитайте отзывы в интернете о вашей управляющей компании, а также, по возможности, лично посетите ваш объект перед покупкой с независимым строительным экспертом, который бы оценил ветхость объекта и риски внеплановых ремонтных работ.

Великобритания . Пожалуй, самая неоднозначная страна для инвестиций, но не только из-за Brexit. Здесь весьма часто предлагаются варианты инвестиций в строящиеся объекты с ожидаемой или гарантированной довольно высокой доходностью. При этом первоначальный депозит инвестора в строящиеся объекты застрахован страховой компанией. Но и здесь бывают риски.

Скажем, далеко не все объекты в итоге вообще достраиваются - возьмем для примера нашумевший в сети недострой Wembley Olympic Park в Лондоне. Застройщик обанкротился (хотя, судя по текущим судебным разбирательствам, владелец компании просто вывел все деньги и скрылся), а страховая компания, которая страховала депозиты инвесторов, Northern & Western Insurance Company, оказалась офшорной и также обанкротилась.

Так что при инвестировании в строящиеся объекты изучите, что еще построил застройщик, давно ли он существует, а также изучите, какая страховая компания страхует депозиты, где она зарегистрирована, какой у нее рейтинг надежности, как давно она существует, посмотрите ее отчетность, оцените ее надежность. Аналогичная ситуация по недостроям Docklands, Сrown Place, Leicester. Везде застройщик был из группы компаний Key Homes. Идут суды по данным объектам, но пока шансы невелики. Также идет разбирательство о компенсации клиентам юридических компаний, которые проверяли эти объекты и давали заключение своим клиентам перед покупкой, чтобы клиенты получили компенсацию из-за некомпетентности юристов, но пока суды в процессе, конца не видно.

Даже если объект достроен, а у вас в документах прописана гарантированная рента, - это еще ничего не значит. Посмотрите на объекты: отели Needham, Hever, а также на камеры хранения Storage Pods Pride Park. Needham вообще год реконструировался, а не сдавался, по Hever управляющая компания просто заявила, что не может выйти на гарантированную ренту, как и по камерам хранения. И инвесторы, которые брали валютную ипотеку под покупку данных объектов, оказались в ситуации, когда арендного дохода, на который они рассчитывали, попросту нет. Поэтому я лично рекомендую своим клиентам не брать ипотеку при инвестировании в строящиеся объекты, да и вообще для инвестиций с целью рентного дохода выбирать уже сдаваемые объекты, по которым можно запросить договоры аренды и проверить, как давно они сдаются.

По некоторым объектам, взять те же Needham, Hever, прописан также гарантированный выкуп управляющей компанией, но в итоге она отказалась это удовлетворять, в связи с чем по обоим объектам идут юридические разбирательства. Не надейтесь, что обратный выкуп будет выполнен 100%. Также, еще раз, непременно изучите информацию по управляющей компании: как давно она существует, много ли объектов в управлении какого качества? Каково ее финансовое состояние? Можно ли ей доверять, либо она вообще создана только под один объект, без какой-либо истории?

Бывает, что юристы, которые выступают, согласно британского права, со стороны покупателя и со стороны продавца, могут вообще не довести до конца сделку купли-продажи. Так, ряд инвесторов в Needham оказались в ситуации, когда их объект на них вообще не оформлен. Так что непременно проверяйте документы на права собственности.

Когда комиссии играют ключевую роль

Полностью поддерживаю диверсификацию, как валютную, так и страновую, если это соответствует финансовым целям. Ряд частных инвесторов, у которых имеется 500 и менее долларов в месяц, думают, как ею распорядиться, но при этом не особенно доверяют российскому фондовому рынку. В итоге они могут обратить взор на зарубежные продукты unit-linked с регулярными взносами: это полис зарубежной страховой компании, предполагающий инвестиции раз в месяц-квартал-полгода-год в течение срока, как правило, от 5-10 лет. Минимальный взнос зависит от компании, но я встречала варианты от $100 в месяц. От этой суммы можно инвестировать в полис, а внутри полиса данный взнос распределяется в выбранные финансовые инструменты. В итоге инвестор, имея не слишком крупную сумму, получает доступ к иностранным инвестициям, всего от $100 в месяц.

Этот продукт абсолютно законный, но им нужно правильно пользоваться, в частности:

• Уточнить, в какие инвестиционные инструменты вы можете вложить ваш регулярный взнос: чаще всего, это сильно ограниченный ассортимент взаимных фондов. Ознакомьтесь с этим списком: достаточен ли он, чтобы вы могли менять стратегию, если будет необходимость? Также уточните, есть ли у них комиссии за вход и выход, т.к. они снижают доходность.
• Внимательно уточните все комиссии в рамках полиса: чаще всего, это комиссия ежегодная за полис около 1,5% от портфеля, плюс административный сбор первые несколько лет тоже по 1,5% в год, плюс дополнительный сборы, которые в совокупности могут превысить 3-4% от портфеля, т.е. на 3-4% снизить годовую доходность. Ряд страховых компаний предлагает бонусы: если вы инвестируете свыше определенной суммы в год, то к вашему взносу прибавляется 1-5%. А если вы инвестируете свыше 10 лет, то вам выплачивается бонус за лояльность около 5% от взносов, и далее – каждые 5 лет. Эти бонусы способны практически свести на нет комиссии, но только при правильном подборе срока полиса и размера взноса. Если же срок будет небольшим, как и взнос, то есть риск, что комиссии съедят всю вашу прибыль, особенно если вы – консервативный инвестор.
• Данный вид инвестиций имеет риски валютной ипотеки: если ваш основной доход -рублевый, то вы можете столкнуться с тем, что при существенном росте курса ваши взносы станут для вас неподъемными. И вам придется либо их снижать (и тогда есть риск уменьшить бонусы, которые покрывают комиссии), либо взять каникулы (обычно около года) и не платить взносы, но по ом придется все возобновить. Либо же – закрыть программу, но при досрочном изъятии вы, как и в случае накопительного страхования жизни, получите выкупную сумму, существенно меньше, чем сумма взносов.
• Досрочно изъять из такого полиса, как правило, можно около 50%. Так что не рассматривайте данный инструмент как полностью ликвидный.

И в завершение – зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами – абсолютно адекватные и вполне достойные варианты инвестиций, но со своими особенностями, о которых надо знать, чтобы правильно выбрать подходящий вам вариант.

Рынок недвижимости является для многих практически единственным средством вложения капитала и инвестиций, источником дохода не говоря уже о том, что это просто необходимый атрибут для жизни. Рынок недвижимости в России, как и во всем мире, после бурного роста последних десятилетий испытывает некоторое охлаждение, что, скорее всего, связано с циклическими явлениями в экономике, чем с некоторыми фундаментальными причинами, которые пока еще только начинают проявлять себя.

Инвестиции в недвижимость характерны для тех инвесторов, которые заинтересованы в инвестициях на долгосрочный период, не так озабочены проблемой ликвидности и размера вложений. Это могут быть частные инвесторы, хорошо знающие определенный локальный сегмент рынка недвижимости, а также институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и т.п.), сталкивающиеся с проблемой размещения своих средств в долгосрочные и надежные активы.

У каждой из этих групп инвесторов есть свои цели, возможности анализа рынка и использования финансовых средств для инвестиций в объекты недвижимости. Но всех их объединяет то, что рынок недвижимости существует по своим законам, которые определяют, насколько вложенные деньги в постройку дома или аренду офиса смогут принести тот доход, на который рассчитывает инвестор.

В этой статье будет рассказано о тех рисках, которые существуют на российском рынке недвижимости для тех, кто выбрал для себя этот тип актива, как средство инвестирования, а также какие фундаментальные факторы влияют на получение инвестором дохода от своих вложений в недвижимые активы.

Прежде чем приступить к выявлению и анализов риска инвестиций в рынок недвижимости, инвестору следует четко представлять те факторы, которые прямо или косвенно влияют как на цену активов, так и на условия проведения сделок, получения рентного дохода, а также все риски, которые могут быть при этом.

Даже поверхностный анализ рынка недвижимости позволяет выявить его фундаментальные свойства, делающие непохожим данный вид вложений на инвестиции в традиционные инструменты фондового рынка – акции и облигации:

• бессрочность , что определяется очень длительными сроками службы зданий, а также тем, что земля, на которой они расположены, вообще не амортизируется со временем (сходство с акциями);
• денежные потоки являются обещанными , поскольку определяются на основе заключенных контрактов (сходство с облигациями). В то же время инвестор выигрывает при благоприятной конъюнктуре как за счет возможного роста стоимости земли (в то время как стоимость облигации стремится с течением времени к номиналу), так и за счет предусмотренной возможности увеличения арендных ставок в договоре аренды.

Кроме этого, инвестор должен принимать во внимание и такой фактор, как структура рынка недвижимости, поскольку системное представление о нем дает возможность понять, какие специфические риски на каждом из сегментов могут присутствовать.

На сегодняшний день можно определить следующие типы рынков:

• рынок аренды , где определяется равновесная арендная плата.
• инвестиционный рынок , где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости
• рынок строительства (девелопмент) . Если стоимость недвижимости больше затрат на строительство (с учетом стоимости денег во времени), то происходит строительство новых зданий

Для всех этих сегментов рынка недвижимости имеются типичные риски инвестирования, которые можно определить как:

1. риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке, и связаны с возможными колебаниями в системе спрос–предложение. В качестве противопоставления этим рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.
2. вторым по значимости и опасности относятся риски рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договоры. В результате ценовых колебаний могут возникнуть, так называемые, отраслевые риски. Например, в случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.
3. Для России особенно актуальными считаются законодательные риски. В частности, планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что территория коттеджного поселка включена в природоохранную зону или же на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если перед началом инвестирования тщательно проанализировать все планировочные детали, используя для этого всю доступную информацию (и даже не доступную).
4. не менее актуален именно для российских инвесторов кредитный или ипотечный риск (см. ). Те ставки, по которым выдается кредит на покупку недвижимости, назвать мало приемлемыми будет мягко сказано. Ибо даже при ставке кредита в 12 -14 % заемщик на периоде в 10 лет как минимум переплачивает в 2 раза. Т.е. через десять лет он мог бы купить 2 квартиры, инвестировав свои капиталы хотя бы в тот же рынок облигаций или валюту (см. ). Особенно высок риск для тех заемщиков, которые обременили себя долгами в валюте, и такая ситуация вообще может считаться запредельной.

Как оценить риск инвестиций в недвижимость?

Для тех, кто профессионально занимается работой на таком рынке инвестиций, фондов и компаний, это не составляет большого труда, что связано и с доступом к нужной информации, и прочими не рыночными методами оценки, включая личные связи, и т.п.

Обычному человеку, который намеревается инвестировать в недвижимость с целью получения дохода, провести такой анализ можно несколькими довольно простыми методами, например:

1. метод аналогий, когда сравниваются похожие объекты недвижимости, особенно если они находятся в одном регионе.
2. сравнительный метод оценки рисков недвижимости и особенно ценовые параметры по рынку недвижимости других стран, где имеются примерно равные экономические условия. Например, если сравнивать стоимость квартиры даже не в Москве, а в каком ни — будь областном центре с аналогичной недвижимостью в Болгарии или Черногории, то можно сразу выяснить, насколько такая квартира переоценена. Действительно «хрущевка» даже в областном центре стоимостью 60-80 тысяч долларов, сопоставима по цене с хорошей квартирой в приличном кондоминиуме со всеми условиями где-нибудь в Варне (см. ). Соответственно, о такой квартире можно говорить, что она переоценена, тем более, если это вообще вторичный рынок.
3. другим методом, более близким к инвестиционному анализу, является сопоставление инвестиций в недвижимость как актива с другими подобными по типу работы капитала финансовых инструментов. Например, можно сравнить с рынком облигаций (государственных или корпоративных) или акциями наиболее ликвидных компаний.

Чтобы управлять рисками при инвестировании в недвижимость можно использовать несколько вариантов, в частности:

1. формировать портфель из объектов недвижимости, если есть такая возможность, например офисная недвижимость в России и сдаваемая в аренду квартира или дом в Таиланде или Чехии.
2. применение схем страхования или хеджирования рисков. Причем для этого подходят не только стандартные методы страхования через страховщиков, а такие, например, как создание валютного резерва, покупка ценных бумаг и т.п.
3. не стоит забывать и о таких мерах защиты своих инвестиций как, например, оптимизация налогов, что в контексте современных тенденций российского законодательства сравнимо по степени угрозы с потерей собственности.

В качестве заключения следует напомнить, что недвижимость, как материальный объект, подвержен таким рискам, которые принято относить к форс-мажорным. Поэтому, формируя свою инвестиционную стратегию, следует использовать больше инвестиционных инструментов, которые менее всего зависят от человеческого фактора или стихийных бедствий.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

• Вступление
• 1. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость
• 2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости
• 3. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования
• Выводы
• Список использованных источников

Вступление

Систематические рискиопределяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Принцип наилучшего использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования - основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий - и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

1. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску. Для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Случайные рискисвязаны с возможными непредсказуемыми природными и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связаны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся:

1) вид недвижимого имущества (возможное изменение условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью (возможностью) владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча, утрата; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа также могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторыпредполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а также покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость (и структура занятости) населения, средняя заработная плата, её распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства, арендные ставки и существующие цены на готовые объекты, себестоимость строительства.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах надтакими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

· регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

· стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

· политика налоговых органов;

· специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющее на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

· ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

· тепловое загрязнение (нежелательное чрезмерное повышение температуры окружающей среды, например, в связи с различными выбросами - нагретого воздуха, дыма, отходящих газов и использованной воды);

· ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости (вследствие затенения другими ближайшими объектами);

· увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

· ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных (нежелательных) экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости.

3. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаютсязначительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывать влияние рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

· принцип вклада;

· принцип остаточной продуктивности земельного участка; принцип равновесия;

· принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности);

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночнойсредой, относятся:принцип спроса и предложения; принцип соответствия; принцип конкуренции; принцип изменения.

Принцип наилучшего использованиянедвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования - основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимостии сложившихся на текущий момент рыночных условий - и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости. Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта наилучшее использование объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости); существующие нормы зонирования; ожидаемые изменения на рынке недвижимости; текущий способ использования недвижимого имущества. Наилучшее использование объекта недвижимости - это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка с уже имеющимися улучшениями.

Если текущее использование не является наилучшим, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при наилучшем варианте использования не превысит стоимости недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, склад, размещённый в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором он находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участок, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль, то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе).

Принцип полезностизаключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определённые потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещениягласит, что осведомлённый покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезности.

Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества; воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли; вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчётливый здравый покупатель (потенциальный собственник объекта недвижимого имущества) не заплатит за данный объект наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожиданиязаключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем от приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада - стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии (добавлении) данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесённых затрат. Стоимость вклада корта измеряется его полезностью с точки зрения среднего покупателя (т.е. субъекта рынка). Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений (зданий, сооружений и т.д.). В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка для земли - универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости - земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия,иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов - земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходностигласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определённой стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличением стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения. Под предложениемпонимается всё недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается всё недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величин спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса - экономической закономерности, связывающей объёмы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объёмы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объём предложения совпадает с равновесным объёмом спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Принцип соответствия- стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определённом уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешёвых объектов недвижимости ведёт к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий - неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий, природных катастроф и т.п.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а также факторы государственного регулирования. Перед оценщиком стоит задача выявить и учесть текущие и ожидаемые (будущие) изменения на рынке. Поскольку изменения происходят постоянно, любая оценка действительна только на определённую дату. При использовании в процессе оценки цен прошлых сделок в методах сравнительного подхода необходимо вносить временные корректировки параметров объектов-аналогов к дате оценки.

Выводы

недвижимость риск инвестирование стоимость

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску.

Риски, присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Несистематические риски- риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счёт формирования портфеля недвижимости, т.е. за счёт распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заёмного и привлечённого капитала.

Случайные риски связаны с возможными непредсказуемыми природными и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связаны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

При оценке объекта недвижимости оценщик должен рассматривать данные факторы с учётом их кинетики, динамики - искать ответы на вопросы о продолжительности, темпах, тенденциях будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Список использованных источников

1. Ковалева В.В. Инвестиции. - М.: Проспект, 2004. - 440 с.

2. Маховикова Г. А. Инвестиционный процесс на предприятии. - СПб: Питер, 2001. - 176 с.

3. Гончаренко Л. П. Инвестиционный менеджмент. - М.: КНОРУС, 2009. - 296 с.

4. Бочаров В. В. Инвестиционный менеджмент.- СПб: Питер, 2000. - 160с.

5. Лахметкина Н. И. Инвестиционная стратегия предприятия. - М.: КНОРУС, 2006. - 184 с.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 15.04.2011


Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.

реферат , добавлен 18.10.2011


Общая характеристика рынка недвижимости в России, его роль в современной экономике. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость: плюсы, минусы и существующие риски. Особенности иностранных вложений капитала в объекты российской недвижимости.

реферат , добавлен 27.11.2012


Недвижимые и движимые вещи. Виды износа, свойства и права собственности на недвижимость. Оценка стоимости недвижимости, виды стоимости. Принципы и методы оценки недвижимости. Оценка способности недвижимого имущества приносить доход. Теория капитализации.

реферат , добавлен 10.01.2009


Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.

курсовая работа , добавлен 14.12.2012


Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 08.06.2013


Независимая и профессиональная оценка недвижимости как необходимый элемент при совершении операции с ней. Основы и принципы определения стоимости данного объекта. Смысл существующих подходов к оценке. Компоненты и виды стоимости недвижимого имущества.

курсовая работа , добавлен 12.12.2011


Понятие права аренды в Российском законодательстве. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО "НЗХК". Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость.

дипломная работа , добавлен 27.03.2013


Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.

курсовая работа , добавлен 26.04.2011


Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.

Инвестиционный, как правило, всегда связан с определенной долей риска, и, хотя вложения в недвижимость считаются самыми надежными, все равно инвестору нужно быть осмотрительным, выбирая объект вложения капитала. Кто предупрежден, тот вооружен, поэтому инвестору необходимо изучить все возможные «подводные камни» и риск инвестиций в недвижимость , чтобы в дальнейшем избежать финансовых потерь.

Специфика риска вложений в недвижимость

Следует отметить, что имеет свои особенности, которые обусловлены ее специфическими чертами – необходимость оперативного управления процессом инвестирования, низкая ликвидность объектов, объемные затраты времени и денег и дальнесрочная перспектива окупаемости.

При инвестировании в строительство всегда нужно быть готовым к снижению доходности проекта, превышению реальных расходов над плановыми, резким скачкам цен на строительные материалы и заморозка объектов строительства по этой причине, а также следует учитывать непредвиденные риски разрушения построенных объектов.

Источниками риска могут служить:

• неудачно выбранный тип недвижимости. Подобный риск связан с колебаниями спроса и предложения на рынке.
• резкие колебания спроса и предложения на рынке.
• плохое месторасположение недвижимости. Например, выбранный район или регион не оправдал надежд инвесторов на быстрое развитие в нем бизнеса, соответственно, может упасть спрос на офисы в данном регионе.
• нарушение арендных условий. Риск невыплаты арендатором оговоренной суммы, или ее части.
• износ зданий. Со временем цена недвижимости понижается из-за срока ее эксплуатации и физического износа. Обычно инвесторы предпочитают вкладывать дополнительно финансы в ремонт и реконструкцию объектов.
• изменение налогового законодательства. Вероятность повышения расходов на налоги, из-за изменения ставок в налоговом законодательстве.
• реинвестирование.
• инфляция. Инфляция и реинвестирование – наименьшие факторы риска вложений в недвижимость.

«Подводные камни» мошенничества при инвестировании в недвижимость

Очень велик риск инвестиций в недвижимость при столкновении с мошенниками. При заключении сделки купли/продажи недвижимости, или заключении договора на долевое участие в строительстве, инвестору нужно быть предельно внимательным, чтобы не попасть в сети мошенников, которых очень много в этой сфере.

Первый риск связан с липовыми компаниями-застройщиками, которые, не имея никаких документов на постройку объектов, продают еще даже не начатые проекты. Часто такая компания для видимости может построить одно здание, а потом исчезает вместе с деньгами.

Еще одни изощренный способ обмана – мошенники строят дома из самых дешевых материалов без соблюдения технических норм, продают и исчезают вместе с деньгами, а такое здание через пару лет буквально «лезет по швам».

Очень распространенным способом мошенничества является продажа недвижимости по поддельным документам. В результате владельцы недвижимости даже не подозревают, что их дом продан, пока покупатель не заявит на него свои права.

Также риском для инвестора является вложение в незаконно проданную государственную собственность, которую недобросовестные государственные чиновники сначала переоформляют в муниципальную, а после продают, не имея на то ни разрешения, ни соответствующих документов.

Страхование инвестиционных рисков

Любой риск инвестиций в недвижимость всегда можно попытаться снизить, или даже свести к нулю, если со знанием дела подойти к вопросу.

В последнее время все большее распространение получает страхование инвестиционных рисков, связанных с вложением в недвижимость. Сейчас уже можно застраховать дом от несвоевременной сдачи в эксплуатацию, от рисков недоброкачественных строительных работ, а также от форс-мажорных обстоятельств, например, пожара на строящемся объекте.

Однако, застраховаться от мошенничества, например, нельзя. Такие случаи страховые компании не хотят рассматривать, считая это компетенцией правоохранительных органов.

Таким образом, любой инвестор, вкладывая средства в недвижимость, должен взвесить все возможные риски. Чтобы избежать обмана или мошенничества следует, как можно более полно изучить информацию о владельце недвижимости или проекте строительства, обязательно проконсультироваться с юристом, относительно тонкостей оформления сопутствующих бумаг.

А также не экономить на страховании недвижимости от форс-мажорных ситуаций или срывов сдачи строительных объектов.

Главное помнить, что внимательность, осмотрительность, отсутствие спешки и эмоций – это главные правила опытного инвестора.